De huuraanpassing in crisistijd
Gepubliceerd op 3 november 2010Door: mr. S.J.N Bakker
Talloze kleine winkeliers kampen met tegenvallende verkopen en velen doen dan ook hun uiterste best om de vaste lasten omlaag te krijgen. Is de huurprijsaanpassing, die de wet hen ten dienste staat, in deze huidige tijd een middel om de huisvestingslasten verlaagd te krijgen?
Ingevolge artikel 7:303 lid 1 BW hebben zowel de verhuurder als de huurder van middenstandsbedrijfsruimte, het recht om de huurprijs nader door de rechter te laten vaststellen. Voorafgaand aan de vordering van deze nadere huurprijsaanpassing, dient de partij die de aanpassing wenst, op grond van art. 7:304 lid 1 BW eerst een deskundigenadvies uit te laten brengen. Het deskundigenadvies dient opgesteld te worden door één of meer, door partijen gezamenlijk benoemde, deskundigen. Indien partijen hierover geen consensus kunnen bereiken dan kan de rechter deze deskundige(n) namens de meest gerede partij kunnen benoemen.
De huurprijsaanpassingsprocedure wordt, na ommekomst van een bepaalde periode, in vele gevallen door de verhuurder in gang gezet om een huurverhoging te bewerkstelligen. Voorafgaand aan het verzoek tot huurprijsaanpassing zal er worden gekeken naar de huurwaarden van vergelijkbare (winkel)objecten ter plaatse die zullen meewegen in de vergelijking voor de nader vast te stellen huurprijs van het litigieuze winkelobject. Hierbij wordt er ingevolge art. 7:303 lid 2 BW niet gekeken naar de markthuurwaarden maar naar het huurprijsverloop van de vergelijkingsobjecten over een tijdvak van de afgelopen vijf jaren, voorafgaande aan de dag waarop de huurprijsaanpassing door de huurder of de verhuurder is gevorderd. Dit wordt ook wel de referentieperiode genoemd en zou een matigend effect aan de, nieuw vast te stellen, huurprijs moeten bewerkstelligen.
Vervolgens dienen deze huren van de vergelijkingsobjecten te worden geïndexeerd naar het heden en wordt de huur van het litigieuze object aangepast overeenkomstig het gemiddelde van deze vergelijkingshuren. Een huurverhoging is meestal het gevolg en de huurder dient de verhoogde huurprijs te betalen vanaf het moment dat om de huurprijsaanpassing is verzocht.
Indien men nu tot een huurprijsaanpassing zou overgaan dan zou de gebruikelijke referentieperiode waarnaar gekeken dient te worden, toezien op de afgelopen jaren waarbij de huurprijzen voor middenstandsbedrijfsuimten fors gestegen zijn. In de meeste gevallen zal dit dan ook leiden tot een verhoging van de huurprijs. Een winkelier die nu deze procedure denkt te benutten om een lagere huur te bewerkstelligen, snijdt zichzelf hierdoor flink in de vingers en zal dan ook veelal bakzeil halen.
Procedures zoals de huurprijsaanpassing, leiden dus in economisch mindere tijden tot veel weerstand van winkeliers. Daar waar bezuinigingen juist noodzakelijk zijn, is een gedwongen verhoging van de huisvestingslasten al helemaal niet wenselijk. Een verhoging van de huur leidt vaak tot genoodzaakte beslissingen van winkeliers om zich goedkoper elders te huisvesten of, in het ergste geval, hun activiteiten te staken.
Het laat zich dan ook raden dat huuropzeggingen en de indeplaatsstellingen daarvan veelal het gevolg zijn. Verhuurders doen er dan ook verstandig aan om een pas op de plaats te maken en terughoudend te zijn om de huurprijs ten gunste van hen, aangepast te krijgen. In het andere geval zou de huurprijsaanpassing wel eens een doodsteek voor de kleinere winkelier kunnen betekenen en het beschermende karakter van het huurrecht middenstandsbedrijfsruimte, ten behoeve van de huurder, zal daarmee op de tocht komen te staan.
Mocht een vordering tot huurprijsaanpassing door een verhuurder onverhoopt toch plaatsvinden dan is deskundige bijstand zeer sterk aan te raden. Dit temeer aangezien de huurprijsaanpassingsprocedure technisch van aard is en waarbij zowel juridische- als specialistische marktkennis noodzakelijk zijn.
 |
Over de auteur: mr. S.J.N Bakker Sven Bakker is huurrechtspecialist en eigenaar van Oranjestate Vastgoed. Kijk voor meer informatie op www.oranjestate.nl. |
Geen reacties bij dit artikel.